Rumah Masih Bawah Nama Arwah: Apa Perlu Dibuat
Kenapa hartanah atas nama simati tidak boleh dijual atau digadai, laluan yang terpakai, dan kenapa menangguhkan menjadikannya lebih mahal.
Dikemas kini 4 September 2026 · Ditulis dan disemak oleh Nur Nabilah Binti Mohd Aris
Rumah bawah nama arwah tidak boleh dijual atau digadai sehingga pusaka diselesaikan dan hakmilik ditukar nama. Hartanah yang masih berdaftar atas nama simati tidak boleh dijual, digadai atau dipindah milik sehingga pusaka diselesaikan dan pindah milik kepada waris didaftarkan. Laluannya sama ada pusaka kecil, surat kuasa mentadbir, atau probet, bergantung pada keadaan.
Apa yang panduan rumah bawah nama arwah ini liputi
Ini antara masalah hartanah yang paling biasa di Malaysia, dan antara yang paling kerap ditangguhkan. Keluarga terus tinggal di rumah itu, jadi tidak terasa mendesak, sehingga tiba masa mahu menjual atau salah seorang waris meninggal dunia.
Kenapa rumah bawah nama arwah perlu diselesaikan
Kematian tidak memindahkan hakmilik secara automatik. Sehingga pindah milik kepada waris didaftarkan, harta itu masih atas nama simati pada rekod pejabat tanah. Kesannya:
- Tidak boleh dijual, kerana pemilik berdaftar tidak boleh menandatangani apa-apa
- Tidak boleh digadai untuk pinjaman
- Tidak boleh dipindah milik kepada sesiapa
- Sukar untuk diuruskan bila timbul isu cukai tanah, cukai pintu atau penyelenggaraan
Laluan yang terpakai untuk rumah bawah nama arwah
- Pusaka kecil. Melalui Bahagian Pembahagian Pusaka Kecil di bawah Akta Harta Pusaka Kecil (Pembahagian) 1955, apabila pusaka memenuhi syarat yang ditetapkan.
- Surat kuasa mentadbir. Melalui mahkamah apabila tiada wasiat dan pusaka tidak memenuhi syarat pusaka kecil.
- Probet. Melalui mahkamah apabila ada wasiat yang sah.
Menentukan laluan yang betul adalah langkah pertama, kerana memfailkan di tempat yang salah membuang masa dan kos.
Kenapa menangguh menjadikannya lebih mahal
- Waris meninggal dunia, mewujudkan pusaka bertindih yang perlu diselesaikan serentak
- Bilangan pihak yang perlu bersetuju bertambah setiap generasi
- Dokumen hilang: geran asal, sijil kematian, dokumen pengenalan
- Ahli keluarga berpindah, berhijrah, atau hilang hubungan
- Cukai tanah dan cukai pintu terkumpul
Kalau ada pembeli menunggu rumah bawah nama arwah
Hartanah yang masih atas nama si mati tidak boleh dijual. Pusaka perlu diselesaikan dan hakmilik ditukar nama kepada waris dahulu.
Kalau pembeli sudah dijumpai, jangan tandatangan Perjanjian Jual Beli sebelum kedudukan pusaka jelas. Perjanjian yang tidak dapat disempurnakan mendedahkan penjual kepada tuntutan.
Pilihan yang lebih selamat adalah memberitahu pembeli keadaan sebenar dan merundingkan tempoh yang munasabah, termasuk apa jadi kalau proses mengambil masa lebih lama daripada dijangka.
Pembeli yang dimaklumkan awal selalunya lebih bersedia menunggu berbanding pembeli yang mendapat tahu melalui carian hakmilik.
Apa yang perlu anda kumpulkan
- Sijil kematian simati
- Geran hakmilik atau salinan terkini
- Kad pengenalan simati dan semua waris
- Sijil perkahwinan dan sijil kelahiran untuk membuktikan hubungan
- Wasiat, jika ada
- Maklumat aset dan hutang pusaka yang lain
Kalau si mati mempunyai lebih daripada satu perkahwinan, atau kalau ada waris yang telah meninggal dunia, dokumen tambahan diperlukan bagi setiap keadaan itu.
Kumpul juga rekod tunggakan cukai. Tunggakan perlu dijelaskan sebelum pindah milik boleh didaftarkan, dan mengetahui jumlahnya awal membolehkan keluarga berbincang tentang siapa membayar.
Selepas pusaka selesai
Selepas perintah atau geran diperoleh, satu langkah lagi diperlukan untuk mendaftarkan pindah milik daripada nama si mati kepada nama waris di pejabat tanah. Kami terangkan langkahnya dalam proses tukar nama geran rumah mengikut sebab.
Selepas pendaftaran itu selesai, barulah hartanah boleh dijual, digadai atau dipindah milik dengan cara biasa.
Kalau waris kemudian menjual, jualan itu urusan berasingan dengan kos conveyancing biasa. Penjual juga perlu mengambil kira Cukai Keuntungan Harta Tanah. Tempoh pegangan dikira mengikut peraturan yang terpakai kepada harta pusaka.
| Tempoh pegangan | Warganegara & PR | Syarikat | Bukan warganegara |
|---|---|---|---|
| Tahun pertama | 30% | 30% | 30% |
| Tahun kedua | 30% | 30% | 30% |
| Tahun ketiga | 30% | 30% | 30% |
| Tahun keempat | 20% | 20% | 30% |
| Tahun kelima | 15% | 15% | 30% |
| Tahun keenam dan seterusnya | 0% | 10% | 10% |
Soalan yang patut ditanya
Laluan mana yang terpakai kepada pusaka ini, dan kenapa.
Siapa waris yang berhak, dan dokumen apa yang diperlukan untuk membuktikannya.
Berapa tunggakan cukai yang perlu dijelaskan sebelum pindah milik boleh didaftarkan.
Berapa lama keseluruhan proses dijangka mengambil masa.
Apa yang patut saya beritahu pembeli yang sedang menunggu.
Kalau pusaka itu sudah bertahun tidak diuruskan, kosnya berbeza sama sekali. Kami terangkan sebabnya dalam tanah pusaka tak dituntut.
Soalan lazim tentang rumah bawah nama arwah
Kami dah tinggal di rumah tu bertahun. Adakah itu memadai?
Tidak. Pendudukan bukan pemilikan berdaftar. Selagi hakmilik atas nama simati, harta itu tidak boleh diurus niaga.
Bolehkah kami jual dulu, pusaka kemudian?
Tidak. Pindah milik tidak boleh didaftarkan sehingga terdapat pemilik berdaftar yang sah untuk menandatangani.
Salah seorang waris tak nak kerjasama. Apa boleh dibuat?
Proses tetap boleh diteruskan, tetapi ia menjadi lebih panjang. Waris perlu diberi notis dan bantahan perlu diuruskan mengikut prosedur.
Geran asal hilang. Bolehkah kami teruskan?
Geran gantian perlu dimohon dahulu. Ini menambah masa, jadi lebih baik dikesan seawal mungkin.
Bersedia untuk mulakan urusan hartanah anda?
Konsultasi awal tiada obligasi. Terangkan urusan anda, kami beritahu apa yang terlibat dan berapa anggaran kosnya.
No 1, Jalan Setia Dagang AL U13/AL, Setia Alam, 40170 Shah Alam, Selangor
014-4004293 · Isnin hingga Jumaat, 9:00 pagi hingga 5:00 petang