Kanun Tanah Negara: Apa Ia, Di Mana Ia Terpakai, dan Bahagian Yang Menyentuh Anda
Kanun Tanah Negara mengawal pemilikan dan urusan tanah di Semenanjung Malaysia. Apa ia, sejak bila, kenapa ia tidak terpakai di Sabah dan Sarawak, dan peruntukan mana yang menyentuh urusan rumah biasa.
Dikemas kini 10 October 2026 · Ditulis dan disemak oleh Nur Nabilah Binti Mohd Aris
Kanun Tanah Negara ialah undang-undang persekutuan yang mengawal pemilikan, pendaftaran dan urusan tanah di Semenanjung Malaysia. Ia diluluskan sebagai Akta 56 tahun 1965 dan mula berkuat kuasa pada 1 Januari 1966. Selepas penyemakan pada 15 Oktober 2020 ia dirujuk sebagai Akta 828, dengan nombor seksyen yang kekal sama. Ia tidak terpakai di Sabah dan Sarawak, yang mempunyai undang-undang tanah sendiri. Kanun ini menggunakan sistem Torrens: pemilikan ditentukan oleh apa yang berdaftar di pejabat tanah, bukan oleh dokumen yang dipegang.
Apa yang panduan Kanun Tanah Negara ini liputi
Kalau anda membeli, menjual atau mewarisi tanah di Semenanjung Malaysia, hampir setiap langkah yang peguam anda buat berpunca daripada satu undang-undang: Kanun Tanah Negara. Halaman ini menerangkan apa ia, di mana ia terpakai, dan bahagian mana yang benar-benar menyentuh urusan rumah biasa.
Apa itu Kanun Tanah Negara
Kanun Tanah Negara ialah undang-undang persekutuan yang menyatukan hukum tanah di Semenanjung Malaysia: cara hakmilik diberi, cara ia didaftarkan, dan cara ia berpindah tangan.
Ia diluluskan sebagai Akta 56 tahun 1965 dan mula berkuat kuasa pada 1 Januari 1966. Pada 15 Oktober 2020 ia disemak semula di bawah Akta Penyemakan Undang-Undang 1968, dan sejak itu rujukan rasminya ialah Akta 828. Nombor seksyen kekal sama, jadi rujukan lama seperti seksyen 340 masih menunjuk kepada peruntukan yang sama.
| Perkara | Butiran |
|---|---|
| Rujukan asal | Akta 56 tahun 1965 |
| Rujukan semasa | Akta 828 (semakan 2020) |
| Mula berkuat kuasa | 1 Januari 1966 |
| Pemakaian | Semenanjung Malaysia sahaja |
| Struktur | 6 bahagian, 35 bab, 447 seksyen, 16 jadual |
Di mana ia terpakai, dan di mana tidak
Kanun Tanah Negara terpakai di semua negeri di Semenanjung Malaysia serta Wilayah Persekutuan. Ia tidak terpakai di Sabah dan Sarawak.
Sabah menggunakan Ordinan Tanah Sabah, dan Sarawak menggunakan Kanun Tanah Sarawak. Dua negeri itu ada sistem hakmilik, borang dan prosedur mereka sendiri.
Prinsip teras: yang berdaftar itu yang diiktiraf
Kanun Tanah Negara menggunakan sistem Torrens. Maksudnya, pemilikan tanah ditentukan oleh apa yang tercatat dalam daftar di pejabat tanah, bukan oleh siapa yang memegang dokumen atau siapa yang membayar.
Seksyen 340 memberi kesan kepada prinsip ini. Hakmilik atau kepentingan yang didaftarkan tidak boleh disangkal, tertakluk kepada pengecualian tertentu seperti penipuan, salah nyata, atau surat cara palsu.
Dua akibat praktikal untuk pembeli rumah:
- Perjanjian jual beli yang ditandatangani tidak menjadikan anda pemilik. Anda menjadi pemilik pada saat pindah milik didaftarkan.
- Carian rasmi ke atas hakmilik bukan formaliti. Ia satu-satunya cara untuk tahu apa yang sebenarnya terdaftar: nama pemilik, gadaian, kaveat dan sekatan.
Empat peruntukan yang paling kerap menyentuh urusan rumah biasa
Kanun ini ada 447 seksyen, tetapi dalam urusan subsale harian ada beberapa yang berulang kali muncul.
| Seksyen | Apa ia buat | Kenapa ia penting kepada anda |
|---|---|---|
| 340 | Hakmilik berdaftar tidak boleh disangkal | Pendaftaran yang menentukan pemilikan, bukan perjanjian |
| 214A | Kawalan pindah milik tanah estet | Urusan tertentu perlu kelulusan Pihak Berkuasa Negeri sebelum boleh berpindah |
| 433B | Bukan warganegara dan syarikat asing perlu kelulusan negeri | Pembeli asing tidak boleh terus mendaftar tanpa kebenaran |
| 323 | Kaveat persendirian | Pihak yang menuntut kepentingan boleh membekukan urusan atas hakmilik |
Selain itu ada sekatan kepentingan yang dicatat atas hakmilik itu sendiri. Ia berbeza mengikut lot, dan lazimnya bermaksud hakmilik tidak boleh dipindah, digadai atau dipajak tanpa kebenaran Pihak Berkuasa Negeri. Sekatan inilah yang paling kerap menambah dua hingga empat bulan kepada urusan subsale.
Di mana nak baca teks penuh
Teks rasmi Kanun Tanah Negara boleh dimuat turun sebagai PDF daripada portal perundangan Jabatan Peguam Negara. Cari di bawah rujukan Akta 828.
Satu nasihat: teks penuh itu 447 seksyen dan ditulis untuk mahkamah, bukan untuk pembeli rumah. Kalau anda sedang cuba faham satu urusan tertentu, lebih cepat mencari peruntukan yang berkaitan daripada membaca dari mukasurat pertama.
Perlu juga diingat bahawa undang-undang tanah tidak berhenti pada kanun ini sahaja. Kaedah-kaedah tanah negeri, enakmen rizab Melayu, undang-undang adat, dan akta strata semuanya berjalan seiring dengannya.
Kenapa ini penting kepada pembeli rumah biasa
Kebanyakan orang tidak perlu membaca Kanun Tanah Negara. Tetapi memahami tiga perkara asas ini menjimatkan banyak kekecewaan:
- Tandatangan bukan pemilikan. Antara tandatangan perjanjian dan pendaftaran pindah milik, ada tempoh di mana hakmilik masih atas nama penjual. Kaveat lazimnya dimasukkan untuk melindungi kedudukan pembeli dalam tempoh itu.
- Kelewatan selalunya datang dari hakmilik, bukan dari peguam. Sekatan kepentingan, kelulusan negeri dan hakmilik induk yang belum dipecah semuanya menambah masa yang tiada siapa boleh percepatkan.
- Carian rasmi itu murah berbanding apa yang ia elakkan. Ia menunjukkan gadaian, kaveat dan sekatan sebelum anda terikat.
Panduan berkaitan
- Proses subsale: berapa lama dari SPA ke geran bertukar nama
- Kaveat orang lain atas tanah anda
- Proses tukar nama geran
- Glosari istilah hartanah
- Peguam hartanah Shah Alam
Soalan lazim tentang Kanun Tanah Negara
Kanun Tanah Negara terpakai di Sabah dan Sarawak?
Tidak. Ia terpakai di Semenanjung Malaysia sahaja. Sabah menggunakan Ordinan Tanah Sabah dan Sarawak menggunakan Kanun Tanah Sarawak, masing-masing dengan hakmilik, borang dan prosedur sendiri.
Apa beza Akta 56 tahun 1965 dan Akta 828?
Ia undang-undang yang sama. Akta 56 ialah rujukan asal pada tahun 1965. Selepas penyemakan di bawah Akta Penyemakan Undang-Undang 1968 yang diwartakan pada 15 Oktober 2020, rujukan rasminya menjadi Akta 828. Nombor seksyen kekal sama.
Saya dah tandatangan perjanjian jual beli. Saya dah jadi pemilik?
Belum. Di bawah sistem Torrens, pemilikan berpindah pada masa pindah milik didaftarkan di pejabat tanah, bukan pada masa perjanjian ditandatangani. Kaveat lazimnya dimasukkan untuk melindungi kedudukan pembeli dalam tempoh antara kedua-duanya.
Apa itu sekatan kepentingan?
Ia catatan atas hakmilik yang menghadkan urusan tertentu, lazimnya bermaksud hakmilik tidak boleh dipindah, digadai atau dipajak tanpa kebenaran Pihak Berkuasa Negeri. Ia berbeza mengikut lot dan hanya boleh disahkan melalui carian rasmi.
Boleh warga asing beli tanah di bawah kanun ini?
Seksyen 433B memerlukan bukan warganegara dan syarikat asing mendapat kelulusan Pihak Berkuasa Negeri sebelum memperoleh tanah. Negeri juga menetapkan harga minimum dan syarat tersendiri.
Di mana nak dapatkan PDF Kanun Tanah Negara?
Teks rasmi boleh dimuat turun dari portal perundangan Jabatan Peguam Negara di bawah rujukan Akta 828.
Bersedia untuk mulakan urusan hartanah anda?
Konsultasi awal tiada obligasi. Terangkan urusan anda, kami beritahu apa yang terlibat dan berapa anggaran kosnya.
No 1, Jalan Setia Dagang AL U13/AL, Setia Alam, 40170 Shah Alam, Selangor
014-4004293 · Isnin hingga Jumaat, 9:00 pagi hingga 5:00 petang