Peguam Beli Rumah daripada Pemaju

Proses beli rumah pemaju langkah demi langkah

Pembelian daripada pemaju berbeza daripada subsale kerana hartanah itu belum wujud sepenuhnya, atau belum mempunyai hakmilik individu. Anda membeli hak untuk menerima hartanah yang akan disiapkan, mengikut spesifikasi dan tempoh yang ditetapkan dalam perjanjian.

Borang tempahan beli rumah pemaju adalah dokumen pertama, bukan dokumen kecil

Ramai pembeli menandatangani borang tempahan di bilik pameran pada hari yang sama mereka melawat. Dokumen itu selalunya mengandungi terma mengenai pemulangan wang tempahan, tempoh untuk menandatangani Perjanjian Jual Beli, dan akibat jika pembeli gagal berbuat demikian.

Jika anda belum menandatanganinya, hantarkan kepada kami untuk disemak dahulu. Jika sudah, kami semak kedudukan anda dan apa pilihan yang ada.

Perjanjian berjadual beli rumah pemaju dan terma tambahan

Perjanjian Jual Beli bagi projek perumahan menggunakan borang berjadual yang ditetapkan, jadi terma asasnya seragam merentas pemaju. Yang berbeza adalah butiran yang diisi, dan kadangkala terma tambahan yang dimasukkan.

Perkara yang paling memberi kesan adalah tarikh mula pengiraan tempoh penyerahan, kerana ia menentukan bila hak pampasan lewat bermula.

Hakmilik beli rumah pemaju datang kemudian

Bagi kebanyakan projek, geran individu atau hakmilik strata hanya dikeluarkan beberapa tahun selepas penyerahan kunci. Pada masa itu, pindah milik perlu disempurnakan supaya nama anda didaftarkan sebagai pemilik. Ini urusan berasingan yang dikenali sebagai perfection of transfer.

Perbezaan sebenar antara beli rumah pemaju dan subsale

Dalam pembelian subsale, terma perjanjian dirundingkan antara dua pihak persendirian. Dalam pembelian daripada pemaju, terma teras ditetapkan oleh borang berjadual di bawah peraturan pemajuan perumahan. Anda tidak boleh mengubah klausa teras itu, dan itu sebenarnya melindungi pembeli.

Apa yang boleh berubah adalah lampiran, surat tambahan dan borang tempahan. Di situlah letaknya perkara yang perlu dibaca teliti: pakej rebat, kelengkapan yang dijanjikan, tempat letak kereta yang diperuntukkan, dan syarat pembatalan.

Bayaran juga berbeza. Dalam subsale anda bayar deposit kemudian baki sekali gus. Dalam pembelian daripada pemaju, bank mengeluarkan wang secara berperingkat mengikut kemajuan pembinaan. Bermakna faedah pinjaman bermula lebih awal daripada tarikh anda menerima kunci.

Timeline beli rumah daripada pemaju

Berbeza sepenuhnya daripada subsale. Di sini anda membayar mengikut kemajuan pembinaan, bukan sekali gus pada penyempurnaan.

Baris terakhir itu yang paling kerap mengejutkan pembeli. Anda boleh tinggal di rumah bertahun-tahun sebelum nama anda muncul pada hakmilik, kerana hakmilik individu belum dikeluarkan.

Dokumen yang anda perlu sediakan

• Salinan kad pengenalan, depan dan belakang
• Borang tempahan dan resit deposit
• Slip gaji tiga bulan terkini dan penyata EA
• Penyata bank enam bulan terkini
• Surat kelulusan pinjaman
• Penyata KWSP, jika menggunakan Akaun 2
• Brosur atau bahan pemasaran yang menjanjikan rebat atau item percuma

Lima perkara yang patut disemak sebelum menandatangani

1. Nama pemaju pada borang tempahan sama dengan nama pada Perjanjian Jual Beli. Kalau berbeza, tanya kenapa sebelum meneruskan. Syarikat berkaitan bukan syarikat yang sama di sisi undang-undang.
2. Tempoh penyerahan tertulis dengan jelas. Perjanjian borang berjadual menetapkan tempoh penyerahan. Pastikan tarikh mula dikira dari bila, kerana itu yang menentukan hak anda kepada pampasan kelewatan.
3. Semua janji lisan ada dalam dokumen. Rebat, unit perabot, pengecualian yuran guaman. Kalau tiada dalam perjanjian atau surat sampingan bertulis, ia tidak wujud.
4. Pelan unit dan keluasan sepadan dengan apa yang ditunjukkan. Keluasan dalam perjanjian yang kurang daripada yang dipasarkan adalah perkara yang patut dibangkitkan sebelum tandatangan, bukan selepas.
5. Status hakmilik induk. Tanya sama ada hakmilik induk sudah dipecah bahagian, dan sama ada ada gadaian ke atasnya. Ini menentukan berapa lama sebelum anda memegang hakmilik sendiri.

Selepas kunci: tempoh liabiliti kecacatan

Penyerahan kunci bukan penghujung urusan. Tempoh liabiliti kecacatan bermula pada tarikh penyerahan, dan dalam tempoh itu pemaju bertanggungjawab membaiki kecacatan yang dilaporkan.
Apa yang perlu anda buat:

• Buat pemeriksaan menyeluruh pada hari penyerahan, bukan selepas berpindah masuk
• Rakam setiap kecacatan dengan gambar bertarikh
• Serahkan senarai kecacatan secara bertulis, bukan melalui panggilan atau mesej kepada pengurus tapak
• Simpan salinan setiap laporan dan setiap jawapan

Selepas kunci diserahkan, urusan belum tamat

Penyerahan kunci bukan penghujung urusan guaman. Hakmilik individu atau strata selalunya dikeluarkan beberapa tahun kemudian. Sehingga itu, pemilikan anda dipegang melalui perjanjian penyerahan hak, bukan melalui pendaftaran atas nama anda.

Apabila hakmilik akhirnya dikeluarkan, satu langkah tambahan diperlukan untuk mendaftarkan nama anda dan mendaftarkan gadaian bank. Pemaju atau bank akan menghubungi anda, tetapi surat itu kerap tersalah hantar ke alamat lama.

Simpan satu fail dengan salinan perjanjian, resit duti setem, dan surat penyerahan kunci. Bila tiba masa untuk menjual, dokumen itulah yang menentukan sama ada urusan berjalan lancar atau tersekat berbulan.

Anggaran yuran mengikut harga hartanah

Jadual di bawah menunjukkan anggaran bagi pembelian dengan pinjaman bank pada margin 90%, hartanah di Selangor, pembeli warganegara. Yuran guaman dikira mengikut Perintah Saraan Peguamcara 2023, berkuat kuasa 15 Julai 2023.

Apa yang peguam uruskan untuk anda

• Menyemak borang tempahan sebelum anda menandatanganinya, termasuk syarat pemulangan wang tempahan
• Menyemak lesen pemaju dan permit iklan serta jualan yang masih sah
• Menyemak Perjanjian Jual Beli berjadual dan mengenal pasti sebarang terma tambahan yang dimasukkan oleh pemaju
• Mengesahkan tarikh mula pengiraan tempoh penyerahan, kerana ia menentukan bila pampasan lewat mula terpakai
• Menyelaras jadual pelepasan bayaran dengan bank mengikut peringkat kemajuan kerja yang disahkan arkitek
• Memantau tempoh liabiliti kecacatan dan menasihati anda tentang tuntutan kecacatan
• Menguruskan pindah milik dan penyempurnaan hakmilik apabila geran individu atau strata dikeluarkan

Timeline urusan

Dokumen yang anda perlu sediakan

• Salinan kad pengenalan pembeli dan pasangan jika pembelian bersama
• Borang tempahan dan resit wang tempahan
• Brosur projek, pelan lantai dan senarai spesifikasi yang diberikan pemaju
• Surat tawaran pinjaman daripada bank
• Penyata gaji atau bukti pendapatan untuk kegunaan bank

Kos yang orang selalu terlepas pandang

• Yuran guaman bagi Perjanjian Jual Beli dan dokumentasi pinjaman
• Duti setem pindah milik, yang lazimnya dibayar apabila hakmilik disempurnakan kemudian
• Duti setem perjanjian pinjaman 0.5% daripada jumlah pinjaman
• Caj penyelenggaraan dan kumpulan wang penjelas bagi hartanah strata, biasanya perlu dibayar pada penyerahan kunci
• Deposit utiliti dan kos penyambungan

Bila anda patut berhenti dan dapatkan nasihat dahulu

Soalan lazim tentang beli rumah pemaju