Peguam Subsale untuk Pembeli
Kami mewakili pembeli dalam pembelian hartanah subsale: semakan dan penyediaan Perjanjian Jual Beli, urusan duti setem, pindah milik, dan penyelarasan dengan bank sehingga geran bertukar nama.
Peguam subsale mewakili anda sebagai pembeli, dari carian hakmilik sehingga geran bertukar nama. Untuk hartanah subsale berharga RM500,000 dengan pinjaman 90%, yuran guaman pembeli adalah lebih kurang RM6,250 bagi Perjanjian Jual Beli dan RM5,625 bagi dokumentasi pinjaman, kedua-duanya mengikut Perintah Saraan Peguamcara 2023, sebelum cukai perkhidmatan 8%. Duti setem pindah milik pula RM9,000. Proses penuh biasanya mengambil masa tiga hingga empat bulan dari tarikh Perjanjian Jual Beli ditandatangani.
Proses peguam subsale langkah demi langkah
Pembelian subsale bermaksud anda membeli hartanah daripada pemilik sedia ada, bukan daripada pemaju. Ia melibatkan hakmilik yang sudah wujud, dan bersamanya sejarah hartanah itu sendiri: siapa pemiliknya, sama ada ia digadaikan, sama ada ada pihak ketiga yang mempunyai kepentingan ke atasnya, dan sama ada terdapat sekatan yang menghalang pindah milik.
Peranan peguam pembeli adalah memastikan anda menerima hartanah itu dalam keadaan bersih, dan bahawa nama anda benar-benar didaftarkan sebagai pemilik pada akhir urusan.
Kenapa pembeli perlukan peguam subsale sendiri
Dalam kebanyakan pembelian yang dibiayai bank, bank akan melantik peguam daripada panelnya untuk menyediakan dokumen pinjaman. Peguam itu bertindak untuk bank, bukan untuk anda. Tugasnya adalah memastikan kepentingan bank terjamin melalui gadaian.
Perjanjian Jual Beli antara anda dan penjual adalah dokumen yang berasingan. Ia menentukan bila deposit dibayar, apa berlaku jika pinjaman tidak diluluskan, siapa menanggung tunggakan cukai, dan berapa lama penjual ada masa untuk menyerahkan hartanah. Dokumen itulah yang melindungi anda.
Jika firma yang anda pilih berada dalam panel bank anda, kedua-dua urusan boleh dikendalikan oleh firma yang sama. Ini memudahkan penyelarasan dan mengurangkan kelewatan yang berpunca daripada dua firma menunggu satu sama lain.
Perkara yang peguam subsale semak sebelum anda menandatangani
Carian rasmi di pejabat tanah adalah langkah pertama, dan ia sepatutnya dibuat sebelum Perjanjian Jual Beli ditandatangani, bukan selepas. Carian ini menunjukkan pemilik berdaftar, jenis hakmilik, tempoh pajakan jika hartanah leasehold, sekatan kepentingan, gadaian, dan kaveat.
Beberapa perkara yang kerap ditemui dan memberi kesan kepada urusan: hartanah masih atas nama si mati dan pusakanya belum diselesaikan, geran individu belum dikeluarkan walaupun bangunan telah lama siap, atau terdapat sekatan yang memerlukan kebenaran pihak berkuasa negeri sebelum pindah milik boleh didaftarkan. Setiap satu daripadanya menambah masa, dan sebahagiannya menambah kos.
Deposit dan wang pemegang amanah yang peguam subsale simpan
Deposit lazimnya 10% daripada harga belian, ditolak wang pendahuluan yang telah dibayar kepada ejen hartanah. Deposit ini sepatutnya dipegang sebagai wang pemegang amanah oleh peguam, dan dilepaskan hanya apabila syarat dalam perjanjian dipenuhi.
Jika penjual mendesak deposit dilepaskan terus kepadanya sebelum syarat dipenuhi, itu perkara yang perlu dibincangkan dengan peguam anda sebelum anda bersetuju.
Turutan yang selamat untuk pembeli subsale
Urutan yang betul menjimatkan lebih banyak wang daripada rundingan yuran. Mulakan dengan carian rasmi hakmilik, bukan dengan borang tempahan ejen. Kalau carian menunjukkan hartanah masih atas nama si mati, atau ada sekatan kepentingan yang memerlukan kebenaran negeri, anda masih boleh berundur tanpa kerugian pada peringkat itu.
Selepas carian bersih, barulah bincang terma Perjanjian Jual Beli. Tiga terma yang paling kerap menimbulkan masalah kemudian adalah tempoh penyelesaian, klausa apa berlaku jika pinjaman ditolak, dan siapa menanggung tunggakan cukai pintu serta cukai tanah sehingga tarikh penyerahan. Semua tiga patut dipersetujui secara bertulis sebelum anda bayar deposit 10%.
Langkah ketiga adalah selaraskan tarikh. Bank ada jadualnya sendiri untuk penilaian dan pengeluaran wang, dan pejabat tanah ada jadualnya sendiri untuk pendaftaran. Kalau tarikh penyelesaian dalam perjanjian tidak realistik berbanding dua jadual itu, anda akan berakhir dengan permohonan lanjutan dan faedah lewat yang sebenarnya boleh dielakkan.
Timeline sebenar, minggu demi minggu
Angka tiga hingga empat bulan itu purata. Ini pecahannya, dan di mana ia tersekat.
| Peringkat | Tempoh lazim | Apa yang menentukan |
|---|---|---|
| Carian rasmi hakmilik dan carian kebankrapan | 1 hingga 2 minggu | Pejabat tanah mana, dan sama ada hakmilik induk atau individu |
| Penyediaan dan tandatangan Perjanjian Jual Beli | 1 hingga 2 minggu | Kelajuan kedua-dua pihak berkumpul untuk menandatangani |
| Penyetemen dan dokumentasi pinjaman | 2 hingga 4 minggu | Kelulusan bank dan penilaian hartanah |
| Kebenaran pihak berkuasa negeri, jika hakmilik ada sekatan | 2 hingga 4 bulan | Negeri mana, dan kelengkapan permohonan |
| Penyerahan dokumen pindah milik dan pendaftaran | 2 hingga 6 minggu | Beban kerja pejabat tanah |
Perhatikan baris keempat. Sekatan kepentingan boleh menggandakan tempoh keseluruhan, dan ia satu-satunya peringkat yang tiada siapa boleh percepatkan. Itulah sebabnya carian rasmi dibuat pada hari pertama, bukan selepas deposit dibayar.
Dokumen yang anda perlu sediakan
Kelewatan paling kerap bukan di pejabat tanah, tetapi di tangan pembeli sendiri. Sediakan ini sebelum membuka fail:
- Salinan kad pengenalan, depan dan belakang
- Borang tempahan atau surat tawaran daripada ejen
- Surat kelulusan pinjaman daripada bank
- Tiga penyata bank terkini, jika bank memintanya
- Penyata KWSP, jika anda menggunakan Akaun 2
- Butiran hartanah: nombor hakmilik, nombor lot, alamat penuh
- Bagi pembeli berkahwin, salinan kad pengenalan pasangan jika hakmilik atas nama bersama
Apa yang yuran merangkumi, dan apa yang tidak
Yuran guaman di bawah Perintah Saraan Peguamcara 2023 adalah berkanun. Ia sama di mana-mana firma. Yang berbeza antara firma ialah bayaran luar dan cara kerja diuruskan.
| Termasuk dalam yuran | Bayaran luar, dibayar berasingan |
|---|---|
| Penyediaan dan semakan Perjanjian Jual Beli | Duti setem pindah milik |
| Carian rasmi hakmilik dan carian kebankrapan | Fi carian rasmi pejabat tanah |
| Penyediaan borang pindah milik | Fi pendaftaran pindah milik |
| Urusan dengan peguam penjual dan bank | Fi penyetemen |
| Pemegangan wang pemegang amanah | Setem dokumen pinjaman |
| Pendaftaran pindah milik di pejabat tanah | Penghantaran dan salinan dokumen |
Cukai perkhidmatan 8% dikenakan ke atas yuran guaman, bukan ke atas bayaran luar.
Bila urusan tersekat, dan apa yang patut anda buat
Tiga punca kelewatan yang paling kerap, dan tindakan yang betul untuk setiap satu:
- Bank penjual lambat keluarkan penyata penebusan. Ini di luar kawalan kedua-dua peguam. Yang boleh dibuat ialah peguam anda mengejar peguam penjual secara bertulis, supaya ada rekod kalau tempoh penyempurnaan perlu dilanjutkan.
- Sekatan kepentingan memerlukan kebenaran negeri. Permohonan difailkan dan selepas itu ia menunggu giliran. Jangan rancang tarikh pindah masuk sebelum kebenaran keluar.
- Penjual tidak dapat dihubungi untuk menandatangani. Ini punca yang paling mengecewakan kerana ia bukan masalah teknikal. Perjanjian Jual Beli ada klausa keingkaran, dan peguam anda patut menerangkan pilihan anda sebelum tempoh tamat, bukan selepas.
Satu tanda amaran yang patut anda ambil serius: kalau peguam anda tidak dapat memberitahu peringkat mana urusan anda berada dan apa yang sedang ditunggu, itu bukan urusan yang sedang diuruskan dengan teliti.
Silap yang paling mahal dalam urusan peguam subsale
Yang pertama: bayar wang pendahuluan kepada ejen sebelum sesiapa membuat carian hakmilik. Wang itu selalunya sukar dituntut semula kalau urusan gagal atas sebab yang sepatutnya dikesan awal.
Yang kedua: bergantung sepenuhnya kepada peguam panel bank. Peguam itu menyediakan dokumen gadaian untuk bank. Dia tidak berkewajipan menyemak sama ada terma jual beli anda adil, atau sama ada penjual mampu menyerahkan hakmilik bersih.
Yang ketiga: tandatangan Perjanjian Jual Beli tanpa membaca klausa penyerahan kosong. Kalau hartanah masih disewa atau masih diduduki penjual, dan perjanjian tidak menetapkan tarikh kosong dengan jelas, anda mungkin mendapat kunci lambat berbulan selepas bayar penuh.
Bagi kedai, pejabat atau kilang, semakan tambahan diperlukan pada syarat nyata dan lesen. Kami senaraikan dalam beli hartanah komersial.
Anggaran yuran mengikut harga hartanah
Jadual di bawah menunjukkan anggaran bagi pembelian dengan pinjaman bank pada margin 90%, hartanah di Selangor, pembeli warganegara. Yuran guaman dikira mengikut Perintah Saraan Peguamcara 2023, berkuat kuasa 15 Julai 2023.
| Harga hartanah | Yuran guaman | Duti setem | Anggaran jumlah |
|---|---|---|---|
| RM250,000 | RM6,413 | RM5,125 | RM13,538 |
| RM500,000 | RM12,825 | RM11,250 | RM26,075 |
| RM750,000 | RM18,090 | RM19,875 | RM39,965 |
| RM1,000,000 | RM23,220 | RM28,500 | RM53,720 |
| RM1,500,000 | RM33,480 | RM50,750 | RM86,230 |
Apa yang peguam uruskan untuk anda
- Menyemak status hakmilik melalui carian rasmi di pejabat tanah sebelum anda terikat dengan mana-mana perjanjian
- Menyemak sama ada hartanah tersebut ada kaveat, gadaian belum dilepaskan, atau sekatan kepentingan yang perlu diselesaikan
- Menyediakan atau menyemak Perjanjian Jual Beli, termasuk terma bayaran, tempoh penyempurnaan dan peruntukan jika mana-mana pihak gagal
- Memastikan deposit dipegang sebagai wang pemegang amanah (stakeholder) dan bukan dilepaskan terus kepada penjual sebelum syarat dipenuhi
- Mengurus penyeteman Perjanjian Jual Beli dan borang pindah milik dengan LHDN
- Menyelaras dengan peguam penjual dan bank pembiaya bagi penyelesaian baki harga belian
- Memfailkan borang pindah milik di pejabat tanah dan memantau pendaftaran sehingga selesai
- Menyerahkan hakmilik yang telah bertukar nama, atau menyerahkannya kepada bank jika hartanah digadaikan
Timeline urusan
Dokumen yang anda perlu sediakan
- Salinan kad pengenalan pembeli dan pasangan jika pembelian bersama
- Salinan geran hartanah atau perjanjian jual beli asal jika hartanah masih di bawah hakmilik induk pemaju
- Surat tawaran pinjaman daripada bank, jika pembelian dibiayai
- Bukti pembayaran wang pendahuluan kepada ejen hartanah, jika ada
- Penyata KWSP Akaun 2 jika anda bercadang membuat pengeluaran untuk pembelian rumah
- Surat pengesahan pendapatan atau penyata gaji, untuk kegunaan bank
Kos yang orang selalu terlepas pandang
- Carian rasmi hakmilik dan carian kebankrapan penjual, biasanya beberapa ratus ringgit
- Fi pendaftaran pindah milik di pejabat tanah, sebagai contoh RM400 di Selangor, dan fi pendaftaran gadaian RM100
- Cukai perkhidmatan 8% ke atas yuran guaman, berkuat kuasa sejak 1 Mac 2024
- Duti setem perjanjian pinjaman pada kadar 0.5% daripada jumlah pinjaman
- Cukai pintu dan cukai tanah yang perlu diselaraskan antara penjual dan pembeli pada tarikh penyerahan
- Yuran guaman berasingan bagi dokumentasi pinjaman, yang dikira mengikut jumlah pinjaman dan bukan harga hartanah
Bila anda patut berhenti dan dapatkan nasihat dahulu
- Ejen meminta anda menandatangani borang tempahan dengan wang pendahuluan sebelum sebarang carian hakmilik dibuat
- Geran hartanah masih atas nama pemilik terdahulu, atau atas nama si mati yang belum diselesaikan pusakanya
- Hartanah mempunyai sekatan kepentingan yang memerlukan kebenaran pihak berkuasa negeri sebelum pindah milik boleh didaftarkan
- Penjual mendesak deposit dilepaskan terus kepadanya dan bukan dipegang sebagai wang pemegang amanah
- Terdapat kaveat yang dimasukkan oleh pihak ketiga ke atas hartanah
- Penjual masih mempunyai baki pinjaman yang lebih tinggi daripada harga jualan yang dipersetujui
Soalan lazim tentang peguam subsale
Boleh saya guna peguam subsale sendiri walaupun bank sudah melantik peguam?
Ya. Peguam bank menguruskan dokumentasi pinjaman bagi pihak bank, manakala peguam anda menguruskan Perjanjian Jual Beli dan pindah milik bagi pihak anda. Kedua-dua peranan itu berbeza. Jika firma kami berada dalam panel bank anda, kedua-dua urusan boleh dikendalikan sekali.
Berapa deposit yang perlu saya sediakan?
Lazimnya 10% daripada harga belian, ditolak wang pendahuluan yang telah dibayar kepada ejen. Deposit ini dipegang sebagai wang pemegang amanah oleh peguam sehingga syarat dalam perjanjian dipenuhi.
Berapa lama proses subsale mengambil masa?
Kebiasaannya tiga hingga empat bulan dari tarikh Perjanjian Jual Beli ditandatangani. Ia boleh lebih lama jika hartanah memerlukan kebenaran pihak berkuasa negeri, atau jika geran individu belum dikeluarkan.
Apa berlaku jika saya gagal mendapatkan pinjaman?
Perjanjian Jual Beli yang disediakan dengan betul mengandungi peruntukan mengenai kegagalan mendapatkan pembiayaan. Kesannya bergantung kepada terma yang dipersetujui, termasuk sama ada deposit dikembalikan. Ini antara sebab perjanjian perlu disemak sebelum ditandatangani.
Siapa yang membayar duti setem pindah milik?
Pembeli. Duti setem pindah milik dikira mengikut skala dalam Akta Setem 1949, bermula 1% bagi RM100,000 pertama.
Saya pembeli rumah pertama, adakah saya layak pengecualian duti setem?
Terdapat pengecualian duti setem bagi pembeli rumah pertama tertakluk kepada had harga dan syarat yang berkuat kuasa pada masa transaksi. Kami semak kelayakan anda pada peringkat awal kerana ia memberi kesan besar kepada jumlah kos.
Boleh saya guna KWSP Akaun 2 untuk pembelian ini?
Pengeluaran KWSP untuk pembelian rumah adalah proses berasingan yang diuruskan dengan KWSP. Kami boleh menyediakan dokumen sokongan yang diperlukan, tetapi kelulusan adalah budi bicara KWSP.
Apa perbezaan antara peguam pembeli dan peguam penjual?
Peguam pembeli menyemak hakmilik, memastikan pembeli menerima hartanah yang bersih daripada bebanan, dan mengurus pendaftaran pindah milik. Peguam penjual pula menguruskan pelepasan gadaian sedia ada dan pematuhan cukai keuntungan harta tanah.
Adakah yuran guaman boleh dirunding?
Yuran conveyancing ditetapkan secara statutori di bawah Perintah Saraan Peguamcara 2023. Ia bukan yuran yang ditetapkan oleh firma.
Bila saya boleh dapat kunci rumah?
Pada tarikh penyelesaian, iaitu apabila baki harga belian telah dijelaskan sepenuhnya kepada penjual. Ia biasanya berlaku serentak dengan pengeluaran wang pinjaman oleh bank.
Bersedia untuk mulakan urusan hartanah anda?
Konsultasi awal tiada obligasi. Terangkan urusan anda, kami beritahu apa yang terlibat dan berapa anggaran kosnya.
No 1, Jalan Setia Dagang AL U13/AL, Setia Alam, 40170 Shah Alam, Selangor
014-4004293 · Isnin hingga Jumaat, 9:00 pagi hingga 5:00 petang