Duti Setem Rumah Pertama 2027: Apa Yang Sebenarnya Berubah

Apa yang panduan duti setem rumah pertama 2027 ini liputi

Belanjawan 2027 dibentangkan pada 9 Oktober 2026. Bagi duti setem rumah pertama 2027, dua perkara diumumkan: pengecualian diperluas sehingga RM750,000, dan tempohnya dilanjutkan hingga 31 Disember 2030.

Duti setem rumah pertama 2027: apa yang sebenarnya berubah

Kebanyakan laporan memberi tanggapan seolah-olah pengecualian RM500,000 itu benda baru. Ia bukan baru. Pengecualian penuh untuk rumah pertama sehingga RM500,000 sudah terpakai sekarang dan dijadualkan tamat pada 31 Disember 2027.

Yang benar-benar baru ada dua:

• Lapisan RM750,000. Dahulu, rumah berharga RM550,000 tidak dapat apa-apa. Di bawah cadangan ini, RM500,000 pertama dikecualikan penuh dan bakinya dapat pengecualian 50 peratus.
• Lanjutan tempoh. Dari 31 Disember 2027 kepada 31 Disember 2030. Tiga tahun tambahan.

Jadi kalau rumah anda bawah RM500,000, kedudukan anda tidak berubah. Kalau rumah anda antara RM500,000 dan RM750,000, inilah perubahannya.

Dua lapisan pengecualian duti setem rumah pertama

• Sehingga RM500,000. Pengecualian penuh, bagi surat cara pindah milik dan perjanjian pinjaman.
• RM500,001 hingga RM750,000. Pengecualian penuh bagi RM500,000 pertama, dan 50 peratus bagi baki nilai.

Terpakai bagi Perjanjian Jual Beli yang disempurnakan antara 1 Januari 2027 hingga 31 Disember 2030. Tarikh yang dikira ialah tarikh SPA ditandatangani, bukan tarikh pindah milik didaftarkan.

Berapa anda bayar, ikut harga rumah

Duti setem pindah milik dikira ikut skala berperingkat di bawah Akta Setem 1949.

Jadual di bawah menunjukkan duti setem pindah milik bagi pembeli rumah pertama yang layak, membandingkan kedudukan sekarang dengan cadangan Belanjawan 2027.

Tebing RM750,000 yang anda patut tahu

Lihat dua baris terakhir jadual di atas sekali lagi.

Rumah RM750,000, anda bayar duti setem pindah milik RM3,750. Rumah RM760,000, anda bayar RM16,800.

Rumah itu RM10,000 lebih mahal, tetapi duti setemnya RM13,050 lebih tinggi. Sebab pengecualian ini mempunyai had, bukan skala menurun. Lepas RM750,000, anda jatuh keluar sepenuhnya.

Kalau anda sedang berunding harga pada julat RM750,000 hingga RM790,000, angka ini patut masuk dalam rundingan. Menurunkan harga belian RM10,000 boleh menjimatkan RM13,050 duti setem, belum kira kesan pada duti setem perjanjian pinjaman dan yuran guaman.

Nota: bacaan bahawa RM750,000 adalah had mutlak berdasarkan cara pengecualian rumah pertama sedia ada berfungsi, di mana hartanah melebihi had tidak mendapat apa-apa. Pengesahan muktamad bergantung pada perintah pengecualian.

Contoh pengiraan penuh

Ambil rumah berharga RM700,000. Duti setem pindah milik penuh ialah RM15,000: RM1,000 bagi RM100,000 pertama, RM8,000 bagi RM400,000 berikutnya, dan RM6,000 bagi baki RM200,000 pada kadar 3 peratus.

Di bawah cadangan ini, RM9,000 yang berpunca daripada RM500,000 pertama dikecualikan sepenuhnya. Baki RM6,000 mendapat pengecualian 50 peratus, jadi anda bayar RM3,000.

Bezanya RM12,000 bagi satu urus niaga.

Perjanjian pinjaman turut dikecualikan

Duti setem perjanjian pinjaman ialah 0.5 peratus daripada jumlah pinjaman. Bagi pinjaman RM630,000, itu RM3,150.

Pengumuman belanjawan menyebut pengecualian meliputi perjanjian pinjaman dan surat cara pindah milik. Sama ada lapisan 50 peratus terpakai kepada perjanjian pinjaman dengan cara yang sama belum dinyatakan secara terperinci.

Bagi pembeli pada julat RM500,000 hingga RM750,000, perjanjian pinjaman biasanya menambah dua hingga tiga ribu ringgit lagi pada kos awal, jadi jawapan kepada soalan ini bukan perkara kecil.

Tarikh SPA menentukan segalanya

Pengecualian terikat pada tarikh Perjanjian Jual Beli disempurnakan, bukan tarikh anda membuat tawaran, bukan tarikh pinjaman diluluskan, dan bukan tarikh pindah milik didaftarkan.

Tiga senario yang kerap berlaku:

• SPA ditandatangani Disember 2026, rumah RM600,000. Anda berada di bawah peraturan sekarang. Tiada pengecualian, bayar penuh RM12,000.
• SPA ditandatangani Januari 2027, rumah yang sama. Anda berada di bawah lapisan baru. Bayar RM1,500.
• Tawaran dibuat Disember 2026, SPA ditandatangani Februari 2027. Tarikh SPA yang dikira, jadi lapisan baru terpakai.

Kalau anda sedang berurusan sekarang dan rumah anda dalam julat RM500,000 hingga RM750,000, perbezaan beberapa minggu pada tarikh tandatangan boleh bernilai lima angka. Bincang dengan penjual sama ada tarikh boleh dilaraskan, dan pastikan apa-apa persetujuan ditulis dalam dokumen, bukan dalam WhatsApp.

Satu amaran: menangguhkan SPA membawa risikonya sendiri. Penjual boleh menarik diri, harga boleh berubah, dan surat tawaran pinjaman ada tempoh luputnya. Timbang penjimatan itu dengan risiko kehilangan rumah.

Siapa layak

• Warganegara Malaysia
• Belum pernah memiliki hartanah kediaman, sama ada secara individu atau bersama
• Hartanah kediaman, dinilai mengikut nilai pasaran, bukan harga belian semata-mata
• SPA disempurnakan dalam tempoh yang ditetapkan

Satu perkara yang kerap menjatuhkan permohonan: hartanah yang diwarisi atau diterima sebagai hadiah tetap dikira sebagai pemilikan terdahulu. Kalau nama anda pernah masuk sebagai pemilik bersama pada mana-mana hakmilik kediaman, anda bukan lagi pembeli rumah pertama bagi tujuan pengecualian ini.

Nilai pasaran juga penting. Kalau anda membeli pada RM740,000 tetapi penilaian pejabat tanah mengeluarkan nilai RM765,000, duti setem dikira atas nilai yang lebih tinggi, dan anda boleh terkeluar dari lapisan RM750,000. Ini berlaku pada hartanah di kawasan yang harganya naik selepas perjanjian ditandatangani.

Pembelian bersama suami isteri

Bagi pembelian bersama, status setiap pembeli disemak secara berasingan. Kalau salah seorang pernah memiliki hartanah kediaman, pengecualian boleh terjejas walaupun seorang lagi benar-benar pembeli kali pertama.

Ini perkara yang patut disemak sebelum anda memutuskan siapa masuk dalam SPA. Keputusan itu lebih mudah diubah sebelum tandatangan berbanding selepas.

Rumah pemaju atau subsale

Pengecualian ini terpakai kepada hartanah kediaman, bukan terhad kepada projek baharu sahaja. Anda boleh membeli rumah subsale atau terus daripada pemaju.

Perbezaan praktikalnya ada pada tempoh. Pembelian subsale menghasilkan SPA dengan cepat, biasanya dalam beberapa minggu selepas tawaran diterima. Pembelian projek pemaju yang belum siap boleh mengambil masa lebih lama sebelum SPA ditandatangani, dan itu memberi kesan kepada tempoh mana anda jatuh.

Isu SOHO dan apartmen servis yang belum selesai

Ada satu perkara teknikal yang patut anda tanya awal kalau anda membeli apartmen servis, SOHO, SOFO atau SOVO.

Definisi hartanah kediaman telah diperluas melalui perundangan kewangan terkini, tetapi borang akuan berkanun yang digunakan untuk menuntut pengecualian rumah pertama masih memerlukan pengaku mengesahkan bahawa hartanah itu bukan SOHO, SOFO, SOVO atau apartmen servis. Percanggahan ini telah dibangkitkan dan belum diselesaikan sepenuhnya.

Kalau unit anda jatuh dalam kategori ini, sahkan kelayakan dengan peguam anda sebelum mengandaikan pengecualian terpakai. Kesilapan di sini bermakna duti setem penuh perlu dibayar pada saat akhir.

Apa patut anda buat sekarang

• Kalau rumah anda bawah RM500,000. Tiada sebab menunggu. Pengecualian penuh sudah terpakai hari ini.
• Kalau rumah anda antara RM500,000 dan RM750,000. Tarikh SPA menentukan segalanya. Bincang dengan penjual sama ada tarikh boleh dilaraskan, dan timbang risikonya.
• Kalau harga anda hampir RM750,000. Lihat semula jadual tebing di atas sebelum bersetuju dengan harga akhir.
• Kalau anda belum pasti status rumah pertama. Semak sekarang, bukan selepas SPA ditandatangani. Pemilikan terdahulu yang terlupa ialah punca paling kerap tuntutan pengecualian ditolak.
• Jangan bayar deposit atas andaian. Sehingga perintah pengecualian diwartakan, anggarkan kos anda pada kadar penuh dan anggap penjimatan itu bonus.

Anda boleh kira anggaran duti setem dan yuran guaman untuk kes anda sendiri menggunakan kalkulator yuran guaman dan duti setem.

Jaminan pembiayaan untuk yang bekerja sendiri

Belanjawan yang sama mengumumkan jaminan pembiayaan perumahan sehingga RM20 bilion menerusi Skim Jaminan Kredit Perumahan, menyasarkan 80,000 pembeli rumah pertama, khususnya golongan bekerja sendiri yang tiada pendapatan tetap.

Butirannya ada dalam jaminan SJKP untuk pembeli rumah yang bekerja sendiri.

Soalan yang patut anda tanya peguam

Adakah saya layak sebagai pembeli rumah pertama, mengambil kira semua pemilikan terdahulu termasuk warisan.

Tarikh SPA saya jatuh dalam tempoh yang mana, dan apa kesannya pada duti setem.

Berapa duti setem penuh bagi hartanah ini, sebelum apa-apa pengecualian.

Kalau penilaian pejabat tanah keluar lebih tinggi daripada harga belian, apa kesannya pada kelayakan saya.

Kalau perintah pengecualian belum keluar semasa SPA ditandatangani, apa yang berlaku kepada permohonan saya.

Adakah jenis unit saya menimbulkan isu kelayakan.

Sumber dan status

Angka pada halaman ini diambil daripada laporan pembentangan Belanjawan 2027 pada 9 Oktober 2026, disemak merentas beberapa sumber berita utama. Skala duti setem pindah milik diambil daripada Jadual Pertama Akta Setem 1949.

Halaman ini akan dikemas kini apabila perintah pengecualian diwartakan. Kalau anda sedang berurusan sekarang dan keputusan anda bergantung pada angka ini, hubungi kami untuk pengesahan kedudukan terkini sebelum menandatangani apa-apa.

Soalan lazim tentang duti setem rumah pertama 2027