Perfection of Transfer dan Charge

Proses perfection of transfer langkah demi langkah

Ramai pemilik rumah yang membeli daripada pemaju tidak menyedari bahawa nama mereka belum berdaftar sebagai pemilik di pejabat tanah, walaupun mereka telah menduduki hartanah tersebut selama bertahun-tahun.

Sebabnya mudah. Semasa pembelian, hartanah masih di bawah hakmilik induk pemaju. Tiada hakmilik berasingan yang boleh dipindah milik. Anda memegang hak kontraktual di bawah Perjanjian Jual Beli, tetapi bukan pemilikan berdaftar.

Bila perfection of transfer perlu dibuat

Apabila pejabat tanah mengeluarkan geran individu bagi rumah landed, atau hakmilik strata bagi kondominium dan pangsapuri. Pemaju lazimnya akan memaklumkan pemilik apabila ini berlaku.

Sesetengah pemilik menerima notis itu dan mengetepikannya kerana menganggap ia tidak mendesak. Ia tidak mendesak sehinggalah anda mahu menjual, membiayai semula, atau sehingga berlaku kematian dalam keluarga. Pada masa itu, urusan yang sepatutnya mudah menjadi rumit.

Duti setem tertangguh dalam perfection of transfer

Bagi kebanyakan pembelian daripada pemaju, duti setem pindah milik hanya dibayar pada peringkat penyempurnaan ini. Ini bermakna anda perlu menyediakan wang untuk duti setem beberapa tahun selepas pembelian.

Jumlahnya dikira mengikut skala dalam Akta Setem 1949 dan tertakluk kepada penilaian LHDN. Perkara ini patut dirancang, bukan dikejutkan.

Kenapa langkah ini wujud

Apabila anda membeli daripada pemaju, hakmilik induk masih atas nama pemaju atau tuan tanah asal. Anda menerima hak melalui perjanjian, bukan melalui pendaftaran. Selagi hakmilik individu atau strata belum dikeluarkan, tiada nama yang boleh didaftarkan.

Apabila hakmilik akhirnya dikeluarkan, barulah pindah milik boleh didaftarkan atas nama anda, dan gadaian bank boleh didaftarkan atas hakmilik yang sama. Dua langkah itu selalunya dibuat serentak.

Selagi ia tidak dibuat, anda tidak boleh menjual dengan cara biasa, tidak boleh membiaya semula dengan mudah, dan waris anda akan menghadapi urusan pusaka yang lebih rumit.

Apa yang menyukarkan perfection of transfer

Masalah paling biasa adalah dokumen asal yang hilang. Perjanjian Jual Beli asal, borang duti setem dan surat penyerahan kunci diperlukan. Kalau ia hilang, salinan perlu diperoleh daripada pemaju atau bank, dan itu mengambil masa.

Masalah kedua adalah pemaju yang sudah tidak beroperasi. Kalau syarikat pemaju telah dibubarkan, laluan pendaftaran menjadi lebih panjang dan mungkin memerlukan permohonan tambahan.

Masalah ketiga adalah duti setem tertangguh. Pelepasan yang dinikmati pada peringkat awal boleh menjadi kena bayar pada peringkat ini, dan jumlahnya perlu disemak sebelum anda menetapkan tarikh.

Bila patut dibuat

Sebaik anda menerima notis bahawa hakmilik individu atau strata telah dikeluarkan. Notis itu selalunya datang daripada pemaju atau bank, dan ia mudah terlepas pandang kerana ia kelihatan seperti surat rutin.

Kalau anda merancang untuk menjual, buat langkah ini dahulu. Pembeli dan bank pembeli memerlukan hakmilik atas nama anda, dan menyelesaikannya semasa jualan sedang berjalan menambah beberapa bulan kepada urusan.

Kalau anda merancang untuk membiaya semula, bank baharu juga memerlukan hakmilik didaftarkan. Ini antara sebab paling kerap permohonan pembiayaan semula tergendala.

Apa yang peguam uruskan untuk anda

• Menyemak hakmilik baharu yang dikeluarkan dan memastikan butirannya sepadan dengan Perjanjian Jual Beli asal
• Memperoleh dokumen berkaitan daripada pemaju atau bank
• Menyediakan borang pindah milik dan mengurus penyeteman
• Mengira duti setem pindah milik berdasarkan penilaian yang terpakai
• Memfailkan pendaftaran pindah milik di pejabat tanah
• Menyempurnakan gadaian pada masa yang sama jika hartanah masih dibiayai
• Menyerahkan hakmilik yang telah didaftarkan atas nama anda, atau kepada bank jika digadaikan

Timeline urusan

Dokumen yang anda perlu sediakan

• Salinan kad pengenalan semua pembeli
• Perjanjian Jual Beli asal dengan pemaju
• Resit duti setem yang telah dibayar sebelum ini, jika ada
• Notis atau surat daripada pemaju mengenai pengeluaran hakmilik
• Maklumat pinjaman semasa jika hartanah masih dibiayai

Kos yang orang selalu terlepas pandang

• Duti setem pindah milik, yang lazimnya belum dibayar semasa pembelian asal daripada pemaju
• Yuran guaman bagi pindah milik dan gadaian, dikira berasingan
• Fi pendaftaran pindah milik dan gadaian di pejabat tanah
• Cukai perkhidmatan 8% ke atas yuran guaman

Bila anda patut berhenti dan dapatkan nasihat dahulu

Soalan lazim tentang perfection of transfer