Proses Masuk Kaveat & Cara Ia Dikeluarkan
Apa itu kaveat di bawah Kanun Tanah Negara 1965, siapa yang boleh memasukkannya, kesannya pada urus niaga, dan bagaimana ia dikeluarkan.
Dikemas kini 21 August 2026 · Ditulis dan disemak oleh Nur Nabilah Binti Mohd Aris
Kaveat ialah catatan pada hakmilik yang menghalang pendaftaran urus niaga sehingga ia dikeluarkan. Ia dimasukkan oleh pihak yang mendakwa mempunyai kepentingan yang boleh dikaveat atas tanah tersebut di bawah Kanun Tanah Negara 1965.
Kaveat kerap disalahfaham sebagai cara untuk menghalang orang lain daripada memiliki tanah. Sebenarnya ia mekanisme perlindungan sementara: ia membekukan pendaftaran supaya kepentingan seseorang tidak hilang sementara pertikaian atau urusan diselesaikan.
Kesan kaveat
Selagi kaveat wujud, pendaftaran urus niaga atas tanah itu terhalang. Ini bermakna pindah milik tidak boleh didaftarkan walaupun harga penuh sudah dibayar. Bagi pembeli, ini risiko sebenar: anda mungkin sudah bayar tetapi tidak dapat menjadi pemilik berdaftar.
Bila kaveat biasanya timbul
- Pembeli yang mahu melindungi kepentingannya di bawah perjanjian jual beli
- Pertikaian pusaka antara waris
- Pertikaian perkahwinan yang melibatkan harta
- Pemiutang yang mendakwa mempunyai kepentingan atas tanah
- Pertikaian antara rakan kongsi atau pemegang amanah
Peringkat memasukkan kaveat
- Nilai kelayakan. Menentukan sama ada anda mempunyai kepentingan yang boleh dikaveat. Ini penilaian undang-undang, bukan sekadar rasa berhak.
- Carian hakmilik. Sahkan butiran hakmilik dan pemilik berdaftar terkini.
- Sediakan dokumen. Borang dan afidavit sokongan yang menyatakan asas kepentingan.
- Kemasukan. Dokumen difailkan di pejabat tanah dan kaveat dicatatkan pada hakmilik.
Cara kaveat dikeluarkan
- Penarikan balik sukarela. Pihak yang memasukkannya menariknya balik, biasanya selepas isu diselesaikan.
- Tamat tempoh. Sesetengah jenis kaveat mempunyai tempoh sah tertentu.
- Permohonan pembatalan. Pemilik berdaftar memohon untuk membatalkan kaveat.
- Perintah mahkamah. Bila pihak tidak bersetuju, isu dibawa ke mahkamah untuk diputuskan.
Risiko memasukkan kaveat tanpa asas
Kaveat yang dimasukkan tanpa kepentingan yang sah boleh mendedahkan pemasuk kepada tuntutan ganti rugi daripada pihak yang terjejas. Ia bukan alat tekanan. Sebelum memasukkan, kedudukan anda perlu dinilai dengan betul.
Kalau anda pembeli dan ada kaveat pihak ketiga
Jangan teruskan pembayaran sehingga kedudukan jelas. Cari tahu siapa yang memasukkan, atas asas apa, dan sama ada penjual mampu menyelesaikannya dalam tempoh penyelesaian. Ini antara sebab utama carian hakmilik perlu dibuat sebelum tandatangan, bukan selepas.
Soalan lazim
Bolehkah sesiapa sahaja masukkan kaveat?
Tidak. Pemasuk perlu mempunyai kepentingan yang boleh dikaveat atas tanah tersebut. Kaveat tanpa asas boleh mendedahkan pemasuk kepada tuntutan ganti rugi.
Berapa lama kaveat kekal?
Bergantung pada jenis kaveat. Sesetengah mempunyai tempoh sah tertentu, sesetengah kekal sehingga ditarik balik atau dibatalkan.
Adakah kaveat menghalang saya duduk di rumah saya?
Tidak. Kaveat menghalang pendaftaran urus niaga, bukan pendudukan. Tetapi ia menghalang anda daripada menjual atau menggadai.
Bagaimana saya tahu ada kaveat atas hartanah?
Melalui carian rasmi hakmilik. Inilah sebab carian perlu dibuat sebelum anda bayar apa-apa deposit.
Bersedia untuk mulakan urusan hartanah anda?
Konsultasi awal tiada obligasi. Terangkan urusan anda, kami beritahu apa yang terlibat dan berapa anggaran kosnya.
No. 4, Jalan Setia Impian U13/3D, Setia Impian 3, Seksyen U13, Setia Alam, 40170 Shah Alam, Selangor
014-9723468 · 014-4004293 · Isnin hingga Jumaat, 9:00 pagi hingga 6:00 petang