Proses Subsale: Berapa Lama Dari SPA Ke Geran Bertukar Nama

Apa yang panduan proses subsale ini liputi

Tempoh penyelesaian dalam Perjanjian Jual Beli biasanya ditetapkan sebagai tempoh asas dengan tempoh lanjutan yang membawa faedah lewat. Tetapi tarikh dalam perjanjian dan realiti di lapangan selalunya berbeza, dan perbezaan itu ada puncanya.

Peringkat proses subsale dan apa yang berlaku

• Sebelum tandatangan. Carian rasmi hakmilik untuk sahkan pemilik berdaftar, gadaian sedia ada, kaveat dan sekatan kepentingan. Peringkat ini pendek tetapi paling penting.
• Tandatangan dan deposit. Deposit dibayar dan dipegang sebagai wang pemegang amanah. Tempoh penyelesaian mula berjalan.
• Dokumentasi pinjaman. Surat tawaran diterima, dokumen pinjaman ditandatangani, gadaian disediakan. Ini biasanya peringkat terpanjang.
• Pelepasan gadaian penjual. Jika penjual masih ada pinjaman, bank penjual perlu keluarkan penyata penyelesaian dan dokumen pelepasan.
• Penyeteman. Dokumen pindah milik dihantar untuk penilaian dan penyeteman.
• Pendaftaran. Pindah milik dan gadaian baharu didaftarkan. Geran bertukar nama pada peringkat ini.
• Penyelesaian. Baki harga dibayar, kunci diserahkan, akaun utiliti dipindahkan.

Di mana masa paling banyak hilang dalam proses subsale

Pengalaman kami menunjukkan tiga titik tersekat yang berulang:

• Menunggu bank. Surat tawaran lambat, dokumen pinjaman lambat dikeluarkan, atau syarat tambahan diminta selepas dokumen ditandatangani.
• Menunggu penyata penyelesaian penjual. Tanpa angka tepat daripada bank penjual, pembayaran tidak boleh diagihkan dengan betul.
• Penilaian lebih tinggi daripada harga belian. Duti setem naik dan pembeli perlu cari dana tambahan, kadangkala pada saat akhir.

Kalau hakmilik ada sekatan kepentingan

Hakmilik yang ada sekatan kepentingan memerlukan kelulusan Pihak Berkuasa Negeri sebelum pindah milik boleh didaftarkan. Permohonan ini ada barisannya sendiri dan boleh menambah masa dengan ketara. Kalau anda tahu awal, permohonan boleh dimulakan lebih awal.

Apa yang boleh anda kawal dalam proses subsale

• Sediakan dokumen kewangan lengkap sebelum memohon pinjaman
• Balas permintaan dokumen pada hari yang sama
• Susun pengeluaran KWSP awal, bukan seminggu sebelum penyelesaian
• Beritahu peguam awal jika anda nampak akan lewat, supaya lanjutan boleh diminta sebelum tarikh luput

Anggaran kos sepanjang urusan

Kos tidak datang serentak. Deposit pada tandatangan, kemudian duti setem dan yuran guaman beberapa minggu selepas itu, kemudian kos selepas kunci diserahkan.

Kalau tempoh penyelesaian dilanjutkan, faedah lewat kepada penjual menjadi kos tambahan yang tidak muncul dalam mana-mana anggaran awal.

Gunakan kalkulator yuran di laman ini untuk anggaran, kemudian tambah margin untuk kemungkinan penilaian duti setem lebih tinggi daripada harga belian.

Kenapa dua urusan yang serupa mengambil masa berbeza

Dua pembelian pada harga yang sama boleh mengambil masa yang jauh berbeza. Faktor pertama adalah keadaan hakmilik. Hakmilik bersih tanpa sekatan bergerak lebih laju daripada hakmilik yang memerlukan kebenaran pihak berkuasa negeri.

Faktor kedua adalah pihak penjual. Penjual yang bergadai dengan bank memerlukan penyata penebusan, dan kelajuan bank penjual bukan sesuatu yang pembeli boleh kawal. Mengejar penyata itu sebahagian daripada kerja peguam subsale untuk pembeli.

Faktor ketiga adalah kelengkapan dokumen pembeli. Permohonan pinjaman yang tidak lengkap pada kali pertama menambah dua hingga tiga minggu, dan itu berlaku lebih kerap daripada yang orang sangka.

Bila lanjutan tempoh diperlukan

Perjanjian Jual Beli lazimnya memperuntukkan tempoh penyelesaian dengan pilihan lanjutan, dan lanjutan itu membawa faedah lewat yang dibayar kepada penjual.

Kalau anda dapat melihat awal bahawa tempoh asal tidak akan dipenuhi, maklumkan kepada peguam supaya lanjutan dipohon sebelum tempoh luput. Memohon selepas luput meletakkan anda dalam kedudukan yang lebih lemah.

Kalau kelewatan berpunca daripada penjual, faedah lewat mungkin tidak terpakai. Ini bergantung kepada terma perjanjian, jadi rekod bertulis tentang punca kelewatan berguna.

Soalan yang patut ditanya

Peringkat mana yang sedang berjalan sekarang, dan siapa yang sedang bertindak.

Apa yang boleh saya hantar sekarang untuk mengelakkan kelewatan pada peringkat seterusnya.

Adakah tempoh penyelesaian dalam perjanjian masih realistik.

Apa yang berlaku kalau lanjutan diperlukan, dan berapa kosnya.

Selepas pendaftaran selesai

Semak hakmilik untuk mengesahkan nama anda telah didaftarkan dan gadaian bank telah dicatatkan.

Simpan salinan borang pindah milik yang telah disetemkan bersama dokumen lain.

Dan maklumkan kepada pihak berkuasa tempatan supaya bil cukai pintu dihantar kepada anda, bukan kepada pemilik terdahulu.

Soalan lazim tentang proses subsale