Kebenaran Negeri untuk Pembeli Bukan Warganegara
Seksyen 433B Kanun Tanah Negara mensyaratkan kelulusan Pihak Berkuasa Negeri sebelum bukan warganegara atau syarikat asing boleh memperoleh tanah. Apa yang terlibat dan berapa lama.
Dikemas kini 8 September 2026 · Ditulis dan disemak oleh Nur Nabilah Binti Mohd Aris
Seksyen 433B(1) Kanun Tanah Negara mensyaratkan kelulusan terlebih dahulu daripada Pihak Berkuasa Negeri sebelum bukan warganegara atau syarikat asing boleh memperoleh tanah di Malaysia. Permohonan dibuat secara bertulis melalui pejabat tanah berkenaan dan setiap negeri menetapkan fi sendiri. Kelulusan adalah budi bicara, jadi memenuhi had harga minimum tidak menjaminnya. Seksyen 433B(3) mengecualikan gadaian dan lien, dan seksyen 433B(4) menyekat pembidaan dalam lelongan. Perjanjian jual beli bagi pembeli bukan warganegara sepatutnya bersyarat kepada kebenaran, dengan deposit boleh dipulangkan kalau kebenaran ditolak.
Apa yang panduan kebenaran negeri pembeli asing ini liputi
Pindah milik kepada bukan warganegara tidak boleh didaftarkan sehingga Pihak Berkuasa Negeri meluluskannya. Ini bukan formaliti yang berjalan seiring dengan pembelian. Ia syarat kepada pembelian, dan ia bahagian timeline yang paling sukar diramal.
Apa yang seksyen 433B sebut
Seksyen 433B(1) Kanun Tanah Negara memperuntukkan bahawa urus niaga tanah yang melibatkan bukan warganegara atau syarikat asing hanya boleh diteruskan selepas kelulusan terlebih dahulu daripada Pihak Berkuasa Negeri diperoleh, atas permohonan bertulis.
Dua perkara timbul daripada perkataan itu. Kelulusan mesti terlebih dahulu, jadi ia tidak boleh dibetulkan selepas urus niaga. Dan ia budi bicara, jadi memenuhi had harga tidak melayakkan anda mendapatnya.
Seksyen 433B(3) mengecualikan gadaian dan lien. Bank yang mengambil gadaian atas hartanah tidak memerlukan kebenaran 433B tersendiri bagi gadaian itu, walaupun perolehan asasnya masih memerlukannya.
Seksyen 433B(4) berkaitan lelongan. Bukan warganegara atau syarikat asing tidak boleh membida dalam lelongan bagi tanah kategori pertanian, bangunan atau perindustrian tanpa kelulusan.
Apa yang masuk dalam permohonan
Permohonan dikemukakan kepada Pihak Berkuasa Negeri melalui pejabat tanah berkenaan. Kandungannya berbeza mengikut negeri, tetapi dalam praktik ia meliputi identiti dan kewarganegaraan pembeli, butiran hakmilik, harga belian, kegunaan yang dimaksudkan, dan bukti bahawa harga memenuhi minimum negeri.
Bagi pembeli syarikat, negeri akan meneliti pegangan saham untuk menentukan sama ada syarikat itu milik asing dalam maksud Kanun. Itu bermakna perlembagaan syarikat, sijil pemerbadanan dan daftar ahli.
Setiap negeri mengenakan fi permohonan tersendiri.
Berapa lama ia ambil masa
Ini jawapan jujurnya: ia berbeza, dan tiada peguam boleh beri anda tarikh pasti. Sesetengah negeri memutuskan dalam dua tiga bulan. Ada yang lebih lama, terutama bila fail pergi ke jawatankuasa yang bersidang berkala.
Maksudnya secara praktikal, perjanjian jual beli bagi pembeli bukan warganegara tidak sepatutnya guna tempoh penyempurnaan tiga bulan biasa. Ia perlukan tempoh lebih panjang, dan ia perlukan peruntukan jelas tentang apa jadi kalau kebenaran belum keluar menjelang tarikh itu.
Klausa yang melindungi anda
Perjanjian sepatutnya menyatakan penyempurnaan bersyarat kepada kebenaran diperoleh, dan menyatakan apa jadi kalau kebenaran ditolak atau tidak diperoleh dalam tempoh yang dipersetujui. Biasanya itu bermakna perjanjian tamat dan deposit dipulangkan tanpa potongan.
Tanpa klausa itu anda terdedah. Kalau kebenaran ditolak dan perjanjian menganggapnya sebagai kemungkiran anda, anda boleh hilang deposit atas urus niaga yang memang tidak mampu disempurnakan.
Ini perkara paling penting untuk dibetulkan dalam pembelian warga asing, dan ia perlu ada dalam perjanjian sebelum anda tandatangan, bukan dirunding kemudian.
Bila kebenaran tidak membantu
Sesetengah hartanah tertutup kepada bukan warganegara tanpa mengira kebenaran. Tanah rizab Melayu, unit peruntukan Bumiputera dan rumah kos rendah berada di luar apa yang Pihak Berkuasa Negeri boleh luluskan.
Carian hakmilik memberitahu kami yang mana terpakai sebelum anda terikat. Lihat halaman conveyancing pembeli warga asing untuk cara keseluruhan urusan berjalan, dan panduan had harga minimum untuk paras yang pembelian anda perlu lepasi.
Soalan lazim tentang kebenaran negeri pembeli asing
Berapa lama kebenaran negeri ambil masa?
Ia berbeza mengikut negeri dan tidak boleh dijanjikan. Sesetengah negeri memutuskan dalam dua tiga bulan, ada yang lebih lama bila fail pergi ke jawatankuasa yang bersidang berkala. Masukkan tempoh penyempurnaan yang lebih panjang dalam perjanjian, bukan tiga bulan biasa.
Boleh kebenaran ditolak?
Boleh. Kelulusan di bawah seksyen 433B(1) adalah budi bicara. Memenuhi had harga minimum tidak melayakkan anda mendapatnya. Sebab itu perjanjian mesti membenarkan anda menarik diri dan menuntut semula deposit kalau kebenaran ditolak.
Perlukah bank dapatkan kebenaran sendiri untuk gadaian?
Tidak. Seksyen 433B(3) mengecualikan gadaian dan lien daripada keperluan kelulusan. Perolehan itu sendiri masih perlukan kebenaran.
Boleh warga asing membida dalam lelongan hartanah?
Tidak bagi tanah kategori pertanian, bangunan atau perindustrian tanpa kelulusan Pihak Berkuasa Negeri, di bawah seksyen 433B(4).
Bersedia untuk mulakan urusan hartanah anda?
Konsultasi awal tiada obligasi. Terangkan urusan anda, kami beritahu apa yang terlibat dan berapa anggaran kosnya.
No 1, Jalan Setia Dagang AL U13/AL, Setia Alam, 40170 Shah Alam, Selangor
014-4004293 · Isnin hingga Jumaat, 9:00 pagi hingga 5:00 petang