Conveyancing untuk Pembeli Warga Asing

Proses peguam hartanah warga asing langkah demi langkah

Pembelian oleh bukan warganegara melalui proses conveyancing yang sama seperti pembelian lain, cuma ada tiga lapisan tambahan: kelulusan yang perlu diberi Pihak Berkuasa Negeri sebelum pindah milik boleh didaftarkan, had harga minimum yang hartanah itu perlu lepasi, dan kadar duti setem pindah milik yang lebih tinggi.

Kami uruskan ketiga-tiganya, dan kami beritahu di awal sama ada hartanah yang anda pandang itu boleh lepas atau tidak.

Tiga semakan sebelum anda bayar deposit

Pertama, sama ada hartanah itu jenis yang boleh dipegang oleh bukan warganegara langsung. Tanah rizab Melayu, unit peruntukan Bumiputera dan rumah kos rendah tertutup tanpa mengira harga atau kebenaran. Ini soalan hakmilik, dan carian rasmi menjawabnya.

Kedua, had harga minimum. Setiap negeri menetapkan paras minimum bagi perolehan oleh bukan warganegara. Di bawah paras itu Pihak Berkuasa Negeri tidak akan meluluskan pindah milik, dan tiada dokumen yang boleh membetulkannya.

Ketiga, kebenaran itu sendiri. Seksyen 433B(1) Kanun Tanah Negara mensyaratkan kelulusan terlebih dahulu daripada Pihak Berkuasa Negeri sebelum bukan warganegara atau syarikat asing boleh memperoleh tanah. Ia permohonan bertulis, ia mengambil masa, dan ia perlu masuk dalam timeline anda dari hari pertama, bukan selepas perjanjian ditandatangani.

Apa maksud kadar 8% untuk bajet anda

Sejak 1 Januari 2026, duti setem pindah milik bagi pembeli bukan warganegara atau syarikat milik asing ialah kadar rata 8% atas harga atau nilai pasaran, mengikut yang lebih tinggi. Sebelum tarikh itu kadarnya rata 4%.

Perubahan ini datang melalui Akta Kewangan 2025, yang memasukkan Item 32(ab) ke dalam Jadual Pertama Akta Setem 1949.

Bagi hartanah RM1.5 juta, itu RM120,000 duti setem pindah milik, berbanding lebih kurang RM44,000 pada kadar berperingkat warganegara. Jurang ini cukup besar untuk masuk dalam tawaran anda, bukan jadi kejutan kemudian. Kalkulator yuran kami ada medan status pembeli, jadi anda boleh lihat jumlah penuh sebelum komit.

Apa yang tidak berubah

Yuran guaman conveyancing ditetapkan oleh Perintah Saraan Peguamcara 2023 dan sama bagi warganegara dan bukan warganegara pada harga yang sama. Dokumentasi pinjaman, kalau anda membiayai, berjalan sama. Carian hakmilik, perjanjian, penyeteman dan pendaftaran semuanya ikut laluan biasa.

Yang berubah cuma lapisan kebenaran, paras harga minimum dan kadar duti setem. Selain itu tiada.

Bila anda menjual kemudian

Cukai keuntungan harta tanah bagi pelupus bukan warganegara ialah kadar rata 10% tanpa mengira berapa lama hartanah dipegang. Warganegara mencapai kadar sifar selepas tahun keenam. Bukan warganegara tidak.

Jumlah tahanan yang ditahan oleh peguam pembeli juga lebih tinggi: 7% daripada harga bagi penjual bukan warganegara, berbanding 3% bagi warganegara. Ambil kira itu bila anda merancang jalan keluar.

Berurusan dengan kami

Kebanyakan urusan pembelian warga asing boleh dikendalikan tanpa anda berada di Malaysia untuk setiap langkah. Dokumen boleh disemak secara elektronik. Tandatangan boleh diatur di hadapan notary public atau di perwakilan Malaysia di luar negara, mengikut kaedah yang sesuai bagi dokumen berkenaan.

Apa yang kami minta awal ialah butiran hakmilik, supaya carian boleh dibuat sebelum anda terikat dengan apa-apa. Pembelian yang gagal atas sebab kebenaran atau paras harga jauh lebih murah ditemui pada peringkat carian daripada selepas deposit bertukar tangan.

Anggaran yuran mengikut harga hartanah

Jadual di bawah menunjukkan anggaran bagi pembelian dengan pinjaman bank pada margin 90%, hartanah di Selangor, pembeli warganegara. Yuran guaman dikira mengikut Perintah Saraan Peguamcara 2023, berkuat kuasa 15 Julai 2023.

Apa yang peguam uruskan untuk anda

• Membuat carian rasmi hakmilik untuk mengesahkan jenis pegangan, kategori kegunaan tanah dan sama ada apa-apa sekatan menutup hartanah itu kepada bukan warganegara
• Mengesahkan had harga minimum yang terpakai di negeri berkenaan sebelum tawaran dibuat
• Menyediakan permohonan kebenaran Pihak Berkuasa Negeri di bawah seksyen 433B dan menyusulinya sehingga kelulusan
• Menyediakan atau menyemak perjanjian jual beli, termasuk syarat yang melindungi anda kalau kebenaran ditolak
• Mengira dan membayar duti setem pindah milik pada kadar bukan warganegara, serta memfailkan taksiran
• Berhubung dengan bank anda kalau pembelian dibiayai, termasuk dokumentasi gadaian
• Menguruskan pendaftaran pindah milik di pejabat tanah berkenaan dan memulangkan hakmilik kepada anda

Timeline urusan

Dokumen yang anda perlu sediakan

• Salinan pasport setiap pembeli, dan pasangan kalau membeli bersama
• Salinan hakmilik, atau perjanjian jual beli pemaju kalau hakmilik individu belum dikeluarkan
• Bukti sumber dana, seperti yang dikehendaki di bawah kewajipan pencegahan pengubahan wang haram
• Perlembagaan syarikat, sijil pemerbadanan dan daftar ahli kalau pembeli ialah syarikat milik asing
• Surat tawaran daripada bank, kalau pembelian dibiayai
• Surat kelulusan atau pas MM2H kalau anda memegangnya, kerana sesetengah negeri melayan pemegang pas secara berbeza
• Bukti apa-apa deposit tempahan yang telah dibayar kepada ejen hartanah

Kos yang orang selalu terlepas pandang

• Duti setem pindah milik pada kadar rata 8% atas harga atau nilai pasaran, mengikut yang lebih tinggi, sejak 1 Januari 2026
• Yuran guaman conveyancing di bawah Perintah Saraan Peguamcara 2023, skala yang sama seperti warganegara
• Cukai perkhidmatan 8% atas yuran guaman, berkuat kuasa sejak 1 Mac 2024
• Fi permohonan kebenaran Pihak Berkuasa Negeri, yang ditetapkan oleh setiap negeri
• Carian rasmi hakmilik dan fi pendaftaran pejabat tanah
• Duti setem perjanjian pinjaman 0.5% daripada jumlah pinjaman, kalau dibiayai

Bila anda patut berhenti dan dapatkan nasihat dahulu

Soalan lazim tentang peguam hartanah warga asing